Vienas ambicingiausių infrastruktūros projektų Baltijos šalyse – „Rail Baltica“ – ne tik sujungs Lietuvą su kaimyninėmis šalimis ir Vakarų Europa, bet ir keis mūsų regionų bei miestų veidus, o taip pat – nekilnojamojo turto (NT) rinką.
Ekspertai neabejoja, kad beveik 400 kilometrų besidriekianti geležinkelio linija tiesiogiai formuos daugelį regionų. Tikimasi, kad šalia stočių iškils nauji ekonominiai centrai, esamos komercinės zonos taps aktyvesnės, o mažiau urbanizuotos vietovės pritrauks naujas investicijas ir gyventojus. Tačiau ar visos teritorijos taps vienodai patrauklios ir bus išnaudotos visos šio projekto teikiamos galimybės?
Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims, pastebi, kad NT pokyčiai bus priklausomi nuo konkrečių teritorijų ir šalia jų plėtojamos infrastruktūros: „Vietovės, esančios netoli stočių ar krovinių terminalų, natūraliai taps patrauklesnės tiek gyventojams, tiek verslui“.
Tomas Sovijus Kvainickas, „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas sako, kad geležinkelius drąsiai galima vadinti ateities transportu. Siekiant, kad susisiekimas būtų patogesnis bei greitesnis, jų tinklas intensyviai vystomas bei plėtojamas Europoje, Kinijoje, Japonijoje: „Ypač geras efektas gaunamas, jei geležinkelių infrastruktūra susiejama su gerai išvystytu vietos viešuoju transportu. Tuomet kelionių laikas ženkliai sutrumpėja, atsiranda naujos galimybės dirbti ir gyventi ne tik didmiesčiuose, bet ir regionuose“.
Ateities transportas didins gyventojų mobilumą
Kaip rodo užsienio šalių patirtis, greitųjų traukinių projektai visada reikšmingai veikia aplink stotis esančių teritorijų NT kainas – anot T. S. Kvainicko, įprastai jos išauga. Tokių vietų patrauklumą lemia ne tik greitas susisiekimas, bet ir nauji infrastruktūros bei komerciniai projektai, kurie natūraliai atsiranda ten, kur yra didžiausi žmonių srautai. „Rail Baltica“ taip pat gali reikšmingai pakeisti regionų konkurencingumą, nes greitas susisiekimas sumažina atstumus tarp didžiųjų miestų ir mažesnių gyvenviečių.
Pašnekovas primena, kad per pandemiją išpopuliarėjus nuotoliniam darbui, NT vystytojai suprato, jog patrauklius projektus apsimoka plėtoti ir toliau nuo miesto centro, arčiau gamtos. Jo įsitikinimu, „Rail Baltica“ dėka, galimybių rinktis gyvenamąją vietą nepriklausomai nuo atstumo iki darbo, dar padaugės. Vadinasi, atsivers ir platesnės būsto įperkamumo bei pasirinkimo galimybės.
„Šis projektas leis žmonėms gyventi regionuose ir dirbti didmiesčiuose arba atvirkščiai – verslams kurtis regionuose, o trūkstamus darbuotojus pritraukti iš didžiųjų miestų“, – apie naudą gyventojams ir verslui pasakoja T. S. Kvainickas.
Jis pastebi, kad jau dabar tokios vietovės kaip Panevėžys ar Marijampolė, kur „Rail Baltica“ planuoja statyti stotis, traukia daugiau investuotojų. Ir kitos gyvenvietės gali tapti traukos vietomis, jei tik savivaldybės bei verslo atstovai pasinaudos naujomis galimybėmis.
Kaunas tampa jungiamuoju „Rail Baltica“ tašku „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas R. Reginis įsitikinęs, kad vienareikšmiškai daug laimės Kauno miestas – strateginis „Rail Baltica“ taškas ir ketvirtas pagal dydį Baltijos šalių miestas. Naujuoju geležinkeliu kelionė iš jo į Taliną truks kiek daugiau nei tris valandas, o į Panevėžį bus galima nuvykti beveik per pusvalandį.
Pasak jo, Kaunas dėl savo strateginės padėties ir pačio miesto dydžio, turi nemažai potencialo didinti atvykstančių vietinių ir užsienio turistų skaičių. Šalia centrinės miesto dalies esanti Kauno geležinkelio stotis yra ypač dėkingoje, strategiškai palankioje vietoje. Išlipus iš traukinio galima leistis vienu gražiausiu miesto maršrutu: pro Ramybės parką, Laisvės alėją, senamiestį ir Kauno pilį.
„Tiesa, šio kelio pradžia, pietinė Naujamiesčio dalis, šiuo metu naudojama gamybinei ir sandėliavimo veiklai vykdyti, dominuoja senos statybos pastatai, keleivius pasitinka ne pačio moderniausio miesto vaizdas“, – pastebi pašnekovas.
Būtent ši vietovė turi didžiausią plėtros potencialą bei galimybes keistis, vertinant ne tik iš natūraliai augančio miesto, bet ir iš „Rail Baltica“ projekto perspektyvų, kurios atvertų platesnes turizmo sektoriaus plėtros galimybes. Todėl dabartiniai ar būsimi žemės sklypų ar pastatų savininkai jau dabar turėtų ruoštis transformacijai.
„Viešųjų ir privačių investicijų sinergija gali sukurti daug didesnį nekilnojamojo turto vertės prieaugį nei fiksuojamas bendras ir fundamentalių veiksnių nulemtas kainų augimas rinkoje“, – įsitikinęs R. Reginis.
Ekspertas neabejoja: dabartinė geležinkelio stotis su naująja autobusų stotimi turėti tapti tikrais miesto vartais Kauno svečiams, kuriuos pasitiktų patogios pėsčiųjų alėjos, šiuolaikiškos pramogų ir maitinimo vietos ar pakankamas apgyvendinimo vietų pasirinkimas.
Ilgalaikiai pokyčiai: kaip NT rinka prisitaikys prie naujos realybės?
Ekspertai vieningai tikina, kad „Rail Baltica“ poveikis turėtų būti juntamas ne tik kainų pokyčiais, bet ir naujais projektais aplink stotis: pastatai ar sklypai netoliese jau dabar tampa įdomiais NT plėtotojams. Biurai, prekybos taškai, gyvenamieji kvartalai – visa tai natūraliai galėtų atsirasti šalia pagrindinių geležinkelio mazgų.
Tokia dinamika buvo stebima ir kitose šalyse: Vokietijoje, Prancūzijoje ar Nyderlanduose greitųjų traukinių linijos atnešė naujas galimybes ne tik didmiesčiams, bet ir mažesnėms gyvenvietėms, kurios tapo patrauklesnės gyventojams bei verslui.
Viešojo transporto integracija – būtina sėkmės sąlyga
Tam, kad „Rail Baltica“ būtų sėkmingas projektas ne tik didžiuosiuose miestuose, bet ir mažesniuose, svarbu užtikrinti sklandžią jo integraciją į visą vietos viešąjį transportą. Kaune šį iššūkį eliminuoja strategiškai patogi stoties vieta, tačiau kitoms savivaldybėms jau dabar reikia pradėti aktyviai planuoti naujas viešojo transporto linijas, kurios atskiras miestų dalis sujungtų su geležinkelio stotimis.
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas T. S. Kvainickas įsitikinęs – norint, kad „Rail Baltica“ poveikis NT rinkai ir regionų plėtrai būtų maksimalus, bus svarbūs ir kiti veiksniai, pavyzdžiui, kelionių dažnumas bei jų kaina.
Jis pateikia Vokietijos pavyzdį, kur viešasis transportas yra subsidijuojamas, tame tarpe ir tarpmiestiniais traukiniais. Tai leidžia laisvai keliauti po visą šalį. Lietuva gerokai mažesnė šalis, todėl ši galimybė mums yra itin aktuali.
Abu ekspertai sutaria: „Rail Baltica“ – ilgalaikis projektas, todėl ir investicijos turi būti planuojamos tolimojoje perspektyvoje. Bet jau dabar akivaizdu, kad tokio dydžio projektas atneš nemažai galimybių nekilnojamojo turto rinkai.
Už šį turinį atsakingas tik autorius. Europos Sąjunga neatsako už galimą jame pateiktos informacijos naudojimą.